Pour résumer rapidement, à Nancy comme dans le reste de la France le marché de l’immobilier de bureaux ressort en baisse en 2024…
C’est trop simpliste. Dans les villes comme Nancy, les grandes tendances observées au niveau national sont toujours ressenties longtemps après ou alors avec un impact très amoindri. Donc finalement, sur le marché nancéien, nous terminons l’année à -9 % dans les transactions, soit un volume placé de 37 560 m2. Mais nous sortons de trois années exceptionnelles pendant lesquelles nous avons dépassé la barre des 40 000 m² transactés. Au final, les mètres carrés placés en 2024 sont à peine en dessous de la moyenne à 5 ans, mais bien au-dessus de la moyenne à 10 ans.
Le marché nancéien tend-il finalement à se normaliser, après les belles années post-Covid ?
Sur un marché comme Nancy, nous n’observons jamais de très grosse hausse, mais jamais de très grosse baisse. Et c’est tout l’intérêt de ce type de marchés, qui sont des marchés résilients. Actuellement, c’est ce qui attire les investisseurs. C’est bien d’acheter à Paris ou dans les grandes agglomérations, mais en période de crise cela peut devenir compliqué.
Qu’est-ce qui a tiré la demande en 2024 ?
Ce n’est pas le neuf puisque ces dernières années, nous avons très peu de bâtiments neufs qui sortent de terre. Et quand il y en a, ils sont pris d’assaut ou ils sont même pris en bloc. Concrètement, il y a eu une seule livraison dans l’année 2024, pour un immeuble de 3 500 m2 appelé Initial, situé dans le quartier de Nancy Grand Cœur. Et c’était principalement dédié à la vente à la découpe. Dès le début de l’année, il restait 1 800 m² et deux gros utilisateurs ont acheté 500 m² chacun. Et donc il restait des petites surfaces, soit moins de 250 m² au final.
Donc y a-t-il vraiment besoin de projets dans le neuf à Nancy ? Faut-il relancer Nancy Grand Cœur ?
Le problème, c’est que le quartier Nancy Grand Cœur a été entièrement refondu par la nouvelle municipalité. L’arrêt n’est pas total mais les prochains immeubles sont programmés pour 2030, les premiers appels d’offres viennent d’être relancés. Pourtant, plusieurs gros utilisateurs sont venus toquer à la porte de la mairie pour s’installer en hypercentre.
Et que peut-on répondre à une entreprise qui veut s’installer au centre-ville mais pour laquelle il n’y a pas de solution ?
Il n’y a pas de solution et il n’y a même pas de visibilité. Donc ils finissent par partir ou ne pas aller au centre-ville, ou encore se débrouiller avec ce qu’ils ont. C’est un peu ce que nous avons observé avec le Crédit Mutuel, qui a finalement sorti ses équipes pendant 6 ans, démoli et reconstruit entièrement son bâtiment. Mais c’est très coûteux, alors les entreprises attendent des jours meilleurs ou suivent d’autres projets. Maintenant, ce que je comprends aussi, c’est que la municipalité a aussi intérêt à ce que le marché ne se retrouve pas en sur-offre. Le but n’est pas de développer des mètres carrés pour développer des mètres carrés. Car il y a notamment des friches qui vont arriver sur le marché tout doucement.
Quelles sont-elles ?
L’ancien bâtiment d’Orange, qui a été vidé depuis le regroupement des équipes sur les Rives de Meurthe. Ou encore le bâtiment de la BNP qui va se retrouver vide. Il y a le sujet du CHU qui va arriver après. Et potentiellement, les Grands Moulins qui pourraient devenir un site tertiaire. On ne s’amuse pas à utiliser du foncier là où il n’y en a pas beaucoup. Les équipes politiques sont obligées d’être prudentes.
Et certains investisseurs n’hésitent plus à réhabiliter des immeubles…
En effet. Ce sont des investisseurs cannois qui ont acheté un immeuble rue Saint-Jean, il y a 18 mois et qui l’ont entièrement réhabilité. C’est un immeuble qui avait été occupé pendant 30 ans par AXA. 4 000 m² sont arrivés d’un seul coup sur le marché, dans de l’ancien en hyper-centre, entièrement réhabilité. Flexo a pris la moitié de la surface pour y installer un espace de coworking.
Est-il plus facile aujourd’hui de financer ce type de réhabilitation ?
C’est toujours très délicat. Parce que réhabiliter de l’ancien coûte plus cher que de construire du neuf. Mais l’avantage, avec ces immeubles de centre-ville, c’est qu’il y a des assiettes commerciales au rez-de-chaussée qui sont rentables et qui permettent de supporter les années pendant lesquelles les bâtiments sont vides, le temps de les réhabiliter et de les commercialiser.
Quels sont les types de surface qui intéressent le plus vos clients ?
La grande tendance, qui se confirme en 2025, c’est que sur les surfaces, nous observons une hausse sur la transaction moyenne. Aujourd’hui, la transaction moyenne est à 468 m², là où pendant des années, on était autour de 300 m2. C’est tout simplement dû au fait que dans la tranche allant de 400 à 850 m2, il y a eu beaucoup de transactions. Les entreprises en croissance, qui étaient installées sur des surfaces de 250 à 300 m², ont besoin de surfaces plus importantes. Pour celles qui avaient déjà 1 000 ou 1 200 m² depuis des années, et qui sont passés par le Covid, le télétravail et les réorganisations qui en découlent, passent dans cette même tranche de surface. Il y a actuellement une forte demande dans ce créneau de surface qui était boudé il y a encore 5 ou 6 ans.
Et pour ceux qui ne peuvent pas être satisfaits ?
Comme il n’y a pas de neuf, les utilisateurs s’orientent vers les fonciers où ils peuvent créer leur surface. La zone de Brabois Forestière, située juste à côté de Technopôle mais hors de la Métropole, a été identifiée pour cela. Il y a 4 ou 5 bâtiments clés en main qui vont sortir dans cette zone entre 2024 et 2025. C’est une option possible, à condition d’avoir un besoin suffisant par rapport à la taille des parcelles : construire 300 ou 400 m² sur des parcelles qui font au moins 2 500 m² pour les plus petites voire plutôt 4 500 m2, c’est compliqué. Le problème, c’est l’usage du foncier et on se confronte là à la volonté des politiques. Sachant qu’il va être de plus en plus compliqué d’urbaniser et de construire sur les parcelles.
Comment ces tendances impactent-elles les loyers ?
Pour l’instant, les loyers prime stagnent autour de 180 € du mètre carré. Et il faut se dire que ces loyers vont encore stagner, vu qu’il n’y aura pas de livraison avant 2030. La prochaine fois que nous aurons un immeuble qui va sortir, il pourrait ne pas être loin des 200 € du mètre. Après, sur les loyers moyens du centre-ville, nous sommes à 178 € dans le neuf et à 150 € dans la seconde main.
Que va commercialiser votre équipe en 2025 ?
Notre travail va consister à accueillir sur le marché trois immeubles neufs, tous situés dans le même secteur, Brabois Forestière. Soit l’extension du Technopôle historique. À plus long terme, il y a quatre projets avec des permis qui ont été déposés et obtenus. Potentiellement, c’est ce avec quoi nous allons travailler sur 2026, voire plutôt 2027 et 2028. Car comme d’habitude, il faut un taux de pré-commercialisation d’au moins 50 % pour que le projet soit lancé. Au total, on parle quand même de 18 000 m² donc ce sont vraiment de beaux sujets, sur des secteurs variés : la zone d’activités Saint-Jacques, avec deux bâtiments, un à Laxou et un autre à Brabois. Ces quatre projets donnent de belles perspectives, qui vont probablement s’étaler dans le temps, mais laissent des options pour des utilisateurs uniques.