BNP Paribas Real Estate a présenté son analyse du marché tertiaire de la Métropole montpelliéraine, début mars, à la Halle de l’Innovation à Montpellier.
La promotion est en crise, pas l’immobilier de bureau. Mieux : la métropole de Montpellier affiche une santé insolente avec une progression de 16 % dans un marché des régions en berne (-13 %). C’est ce que révèle le point marché présenté, début mars, par la filiale Real Estate de la BNP, à la Halle de l’Innovation à Montpellier. “On est la petite ville qui pousse depuis dix ans, explique Caroline de Boisgelin, directrice de la filiale transaction de BNP Paribas Real Estate. On a franchi la porte des grandes métropoles en immobilier d’entreprises avec plus de 100 000 m² de transactions effectuées, ventes ou locations, pour la première fois en 2018. En 2024, on atteint 115 430 m² contre 99 720 m² en 2023. Montpellier, avec une hausse de 36 %, est la ville qui a la plus forte évolution depuis dix ans.” Conséquence : les investisseurs sont rassurés. Une spirale vertueuse qui permet aussi aux promoteurs d’engager la construction.
Le boom du neuf
C’est une particularité cette année. Le stock de bureaux disponibles est en hausse de 21 %. La surface est équivalente dans le neuf comme dans l’ancien. Rien que dans le neuf, 40 000 m² sont disponibles dès à présent, à quoi il faut ajouter 23 000 m² en 2025. Une véritable explosion qui constitue un rattrapage selon l’experte. “Avant 2020, le neuf représentait environ 12 % au lieu de 30 % que l’on estime être un bon ratio.” L’effet positif pour les entreprises : “Cela leur permet de reverdir leurs locaux avec des bâtiments plus performants au niveau énergétique.” Les transactions de surfaces de plus de 1 000 m² sont en hausse de 64 %. “C’est le boom du neuf.” Le secteur, vu le contexte général, évite de s’enflammer. “Certains chantiers ne démarreront que lorsque nous aurons trouvé les clients. Il faut donner confiance aux utilisateurs en amont. Les promoteurs qui lancent leur opération en blanc sont récompensés car le taux de vacance qui s’élève à 4 % est très faible. Tout ce qui est lancé trouve preneur. On a prouvé que Montpellier est capable d’absorber ce stock.” En comparaison, le taux de vacance dans le quartier de la Défense à Paris est de 19 %.
La demande de locaux plus petits en hausse
“Ce n’est pas un très bon signal pour la ville, même si cela demeure toujours des transactions.” De quoi s’agit-il ? Ce sont des entreprises qui réduisent leur surface. C’est ce qu’on appelle la “demande négative”. Soit les sociétés veulent faire des économies de surface. Soit elles veulent regrouper en un seul et même endroit plusieurs sites d’implantations. C’est le cas de Cap Gemini qui a rassemblé ses cinq sites sur le quartier Cambacérès. “Il s’agit dans ce cas d’économies d’échelle. Plus besoin de cinq cafétérias, il y a moins de salles de réunion ou d’accueil”, explique Caroline De Boisgelin.
Pour autant, les locaux tertiaires de plus de 1 000 m² se sont arrachés puisque la demande a augmenté de 64 % en 2024. Les activités consommatrices de foncier peinent à trouver chaussure à leur pied. “C’est le cas des sociétés qui aimeraient avoir leur siège social sur une emprise de 1 000 ou 2 000 m². On ne construit plus trop ce genre d’immeuble avec parking. Il y a une inadéquation sur ce point”, constate Caroline De Boisgelin.
Un prix moyen moins élevé qu’ailleurs en France
Contrairement à l’immobilier d’habitation, Montpellier se situe dans la fourchette basse dans le secteur tertiaire. Le loyer “prime” (valeur la plus haute de transaction sur le marché) est passé de 190 à 200 €. À titre de comparaison, il est de 240 € à Toulouse, de 320 € à Aix Marseille et 250 € à Nice Sophia-Antipolis. La valeur moyenne s’établit à 166 € HT. Entre son prix et son dynamisme, l’immobilier de bureaux à Montpellier attire les investisseurs. Ils représentent 83 % des acquéreurs contre 17 % pour les utilisateurs.
L’est de la métropole a toujours la cote
Concernant la répartition des bureaux d’entreprise, le tropisme se porte toujours à l’est dans le sillage de l’implantation historique de Dell et IBM. “Le phénomène nouveau, c’est Cambacérès au sud.” Le quartier économique qui se structure autour de la Gare sud de France poursuit sa métamorphose avec la livraison d’Anima (siège de Purple Campus, CCI etc) en 2026, la Halle Nova, le Sillon en 2027-28. Un appel à projet, lancé en décembre, porte sur 18 000 m² à côté du parvis de la gare. “BNP, GA promotion et Bouygues immobilier ont répondu. Réponse attendue en avril pour une livraison à l’horizon 2028.” Le Nord (Euromédecine) représente 10 % des transactions, l’ouest reste le parent pauvre (6 %).