Le constat. Comment financer le maintien à domicile des séniors et les aider, ainsi que leurs proches, à préparer l’entrée dans la dépendance ? Le sujet n’est pas nouveau, mais les réponses restent parfois confuses. Hugo Jenny, cofondateur de Mirabelle, s’est intéressé à une option populaire au Royaume-Uni, mais très méconnue en France : le prêt viager hypothécaire (PVH. Le prêt viager hypothécaire est un prêt octroyé en contrepartie d’une hypothèque, combinaison de la vente en viager et du prêt hypothécaire, NDLR). « La majeure partie du patrimoine des séniors reste composée d’immobilier, mais le principal outil de financement utilisé, la vente en viager, reste limité. Le prêt viager hypothécaire n’a, en France, été exploré que par le Crédit foncier de France. Le dispositif était plutôt un succès en termes de transactions, mais était mal tarifé – ce qui a conduit à son arrêt en 2019 », expose-t-il. Pourtant, dès 2019, le rapport de Dominique Libault, président du Haut conseil du financement de la protection sociale, préconisait justement cet outil pour financer la dépendance…
Le modèle. Accompagné de son cofondateur Bastien Davalos, issu comme lui de Natixis, Hugo Jenny a réfléchi à la meilleure manière de ranimer cet outil. Et l’écosystème assurantiel a rapidement fait partie de l’équation, en se basant sur des expériences étrangères. Que ce soit en Espagne, aux Pays-Bas ou encore au Royaume-Uni, les acteurs de l’assurance y font souvent office de prescripteurs. « Les assureurs veulent augmenter le poids de l’impact social dans leurs actifs, qui reste aujourd’hui limité. Notre proposition de valeur répond à cette volonté », estime Hugo Jenny. Pour les inclure dans le développement du PVH, relancé en 2019, mais surtout porté par des acteurs bancaires, Mirabelle a développé une plateforme technologique alternative.
Cette dernière agglomère l’octroi des PVH, l’ingénierie financière, la gestion des risques, la commercialisation et le refinancement auprès des assureurs. Hugo Jenny y voit une double différenciation technologique : « Le calcul de la capacité d’emprunt est largement facilité, tout comme l’action commerciale. » Point d’IA pour l’instant: « Ce qui compte davantage est l’algorithme que nous avons développé pour calculer au plus près la valeur future du bien immobilier, pour coller aux vrais besoins des séniors », complète-t-il.
La distribution. Pour ce faire, Mirabelle a procédé à une première levée de fonds en 2024 de 1,3 M€ – un deuxième tour de table est en cours. La société attend son agrément de l’ACPR en tant que premier prêteur indépendant spécialisé en prêt viager hypothécaire et commercialisera ensuite son offre en partenariat avec des assureurs, mutuelles de santé et autres courtiers, sur un modèle surtout B2B2C. Des premiers contacts avec des acteurs du secteur ont, en réalité, été pris dès 2023. « Par rapport au viager, le PVH a un autre avantage : il n’est pas cantonné aux zones où les séniors ont souvent de l’immobilier, que ce soit à Paris ou encore dans le Sud du pays. Notre offre est applicable partout et pourrait permettre de faire de ce marché un marché de masse », conclut Hugo Jenny.
Mirabelle en chiffres
- Création : 2022
- Effectif : 4, les 2 cofondateurs, le directeur financier et le directeur technique
- Fonds levés à date : 1,3 M€, 1 M€ en actions ordinaires et 300 000 € en non-dilutif auprès de Bpifrance