Comment vos équipes ont travaillé sur le marché des bureaux en 2024 sur la zone que vous couvrez depuis Metz, soit la Moselle et le Nord de la Meurthe-et-Moselle ?
Nous avons senti une baisse de la demande, une baisse des contacts avec les prospects. Les grands comptes sont moins présents et sont aujourd’hui dans l’attentisme. Au final, nous enregistrons tout de même un niveau de demande placée, soit l’ensemble des transactions enregistrées, de 32 000 m², en légère hausse de 3 % par rapport à l’année précédente. Mais c’est un niveau qui reste inférieur à la moyenne sur 5 ans, qui est à Metz de 35 730 m² transactés par an.
Qui a porté la demande sur le marché messin ?
Une pluralité d’acteurs, dont beaucoup de PME locales. Sur la partie tertiaire, des professionnels de santé ont choisi de passer d’un site à un autre, avec des petites variations de surface. Il y a également quelques écoles, notamment l’ISEQ, l’École supérieure des métiers de l’environnement, de la sécurité et de la qualité, qui était sur 400 m² et qui est passée sur 1 300 m² dans un bâtiment situé à la Grange-aux-Bois, à proximité de l’ENIM. Parmi les mouvements notables, je pense notamment à l’entreprise Menway, qui libère son siège pour s’installer dans l’immeuble Lumen, pour s’implanter dans des locaux plus fonctionnels. C’est une tendance, nos clients ont une appétence pour des locaux beaucoup plus récents, c’est-à-dire moins énergivore.
Le télétravail tend à faire baisser les surfaces nécessaires ?
En observant les transactions, on constate que les surfaces ont légèrement baissé ces dernières années, notamment dans la période post-Covid. Pourquoi ? Parce que dans les entreprises tertiaires, il y a en moyenne deux jours de télétravail et les directeurs immobiliers et leurs DAF ont constaté qu’ils payaient beaucoup de mètres carrés pour des bureaux dans lesquels, surtout le vendredi, il n’y a plus grand monde. Donc l’idée, ce n’est pas de faire moins de mètres carrés mais mieux de mètres carrés.
“Du fait de l’augmentation des coûts de construction, l’addition est un petit peu plus compliquée à faire passer.”
Quels sont les emplacements les plus prisés au sein de l’agglomération messine ?
La ZAC de l’Amphithéâtre, ainsi que le Technopôle, parce qu’il y a des transports en commun à proximité, qui positionne la zone à 10 minutes de la gare. Et sur ces deux emplacements, les locaux sont agréables. Ces dernières années, les dirigeants d’entreprises ont connu de grande difficulté pour recruter les meilleurs profils, voire des profils tout court. Et avoir des bureaux agréables, c’est déjà une première pierre à l’édifice.
Mais sur ces emplacements, il n’y a pas d’offre pour satisfaire tout le monde et il faut y mettre le prix…
Il y a effectivement un autre facteur, c’est l’aspect financier. Nous avons des demandes de bureaux dans des zones centrales, dans le neuf, flexibles. Mais quand on leur annonce le prix au mètre carré, soit autour de 180 €, voire un peu plus, puisque les niveaux de prix ont augmenté sur le neuf du fait de l’augmentation des coûts de construction, l’addition est un petit peu plus compliquée à faire passer.
Quel est le niveau des loyers prime sur le marché messin ?
Sur le neuf aujourd’hui, en moyenne, nous sommes à 190 € en centre-ville. Et sur le prime, on va plutôt être à 200 €. Nous avons atteint les 200 € dans l’avenue Foch, dans un très beau bâtiment rénové, dans lequel nous avons installé une étude notariale. Et face aux coûts des travaux aujourd’hui, c’est tout à fait légitime. Après, sur les bureaux de seconde main, il y a beaucoup de disparités sur les loyers en centre-ville, parce qu’il y a vraiment des produits très hétéroclites : des plateaux dans des immeubles des années 70 avec des DPE qui frôlent le F… Donc nous observons des variations qui peuvent aller de 110 € jusqu’à des loyers atteignant les 220 €, sur de très belles réhabilitations. En périphérie, tout de suite, ça se resserre, parce que nous allons trouver des produits assez classiques. Que ce soit dans le parc du Technopole, sur la ZAC de Mercy ainsi que sur l’Ecoparc, on était à 135 € il y a deux ans, maintenant les projets sont plutôt à 160 €, du fait de cette augmentation des coûts.
“Nous faisons face à des trous de précommercialisation dans les projets neufs qui sont de plus en plus longs. Maintenant, il y a des projets pour lesquels le niveau de précommercialisation doit atteindre 60 %…”
Comment vous expliquez l’attentisme des grands comptes ?
Au printemps 2024, nous avons senti un redémarrage et puis en juin, la dissolution puis la période électorale ont créé de l’incertitude. Concrètement, nous n’avions plus de gouvernement… Autant une PME doit continuer à avancer coûte que coûte, autant un grand compte peut étaler dans le temps son process de décision. Nos clients se sont vraiment dit qu’ils allaient attendre un peu de voir ce qui allait se passer, du fait notamment des questionnements ouverts sur l’imposition. Clairement, j’ai eu des clients qui ont repoussé leurs projets par crainte des niveaux de taxation. Il y a eu un gros coup de frein… Ensuite, les indicateurs économiques étaient sous l’influence des élections américaines.
Pour vous, la reprise franche de l’activité ne se fera pas en 2025 ?
Je pense que nous ne mesurons pas encore l’impact de l’élection de Trump. Nous avions anticipé une reprise de l’activité en 2025. Maintenant, entre l’arrivée de Trump et la conjoncture internationale, nous attendons plutôt un redémarrage pour 2026. La crise de l’immobilier a été assez dure. Nous faisons de la transaction, donc le mouvement nous fait travailler. Ce qui veut dire que même quelqu’un qui cherche à réduire ses coûts en prenant une surface plus petite va nous faire travailler. Mais les promoteurs souffrent énormément. Et nous faisons face à des trous de précommercialisation dans les projets neufs qui sont de plus en plus longs.
Est-ce que tous les propriétaires comprennent aujourd’hui la nécessité de réhabiliter les surfaces qui comment à dater ?
Que ce soit pour les grands comptes mais aussi pour les PME, le respect des politiques RSE ainsi que les obligations fixées par le législateur, notamment liées au décret tertiaire, font que le bâtiment doit engendrer de moins en moins de consommation. Donc les investisseurs ou les propriétaires de locaux lancent des travaux de réhabilitation avec de l’isolation. À l’image des locaux avenue André-Malraux, anciennement occupés par l’INSEE, qui sont détenus par une petite foncière du sud de la France, qui a choisi de décloisonner avec une rénovation complète : isolation par l’intérieur, installation d’une nouvelle climatisation, réglage ou changement des menuiseries. Au final, il faut être un équilibriste pour faire tenir les équations financières, c’est-à-dire qu’il faut quand même faire des travaux mais il faut que le loyer reste dans les prix du marché.
“Je pense qu’il va falloir apprendre à travailler aussi avec les produits de coworking, qui correspondent au besoin de flexibilité des entreprises.”
Quelle est la surface moyenne transactée à Metz ?
Malgré le recalibrage lié au télétravail, nous restons sur des transactions moyennes qui avoisinent toujours les 300 m². Il y a un phénomène dans les surfaces d’une centaine de mètres carrés, qui étaient très recherchés à un moment donné : beaucoup d’entités qui comptent entre 5 et 10 collaborateurs, choisissent de partir en coworking. Pour faciliter la gestion immobilière, parce que c’est une solution fonctionnelle qui s’est bien développée. Pour certains, cela permet d’alléger un petit peu l’état des dettes. Et concrètement, l’offre de coworking vient concurrencer le bail commercial et le bureau traditionnel tels qu’on les connaissait.
Sur les premiers mois de 2025, comment se comporte le marché ?
Aujourd’hui, il y a trois marchés que nous travaillons : le marché du bureau, donc le tertiaire, le marché des locaux d’activité et notamment de la logistique, et le marché de l’investissement. Si on parle du marché tertiaire, c’est aujourd’hui celui qui souffre le plus. Sur le marché des locaux d’activité, il y avait une appétence pour le traditionnel 400 m² avec 100 m² de bureau, le restant étant du stockage avec un petit atelier. Cela souffre actuellement, puisque les chantiers sont à l’arrêt. Mais nous avons du travail sur les plateformes de messagerie, d’e-commerce, de logistique. Dans la région, en logistique, nous sommes plutôt sur des croissances de l’ordre de 10 %. Et pour pouvoir continuer à répondre à la demande en logistique, l’idée est de continuer à développer des friches pour créer de l’offre.
Et du côté de l’investissement ?
C’est un secteur qui a beaucoup souffert, avec des baisses de 30 % les dernières années. Le coût de l’argent a nettement augmenté, et vu que les loyers ne peuvent pas augmenter de manière exponentielle, il n’y a que le prix de vente à la baisse qui permet de relever le taux final de rémunération. Et dans ce cas, les vendeurs me disent qu’ils ne vendent pas.