Le Covid, 5 ans après (4/5)

Le bureau n’est pas mort, répètent les brokers, mais il souffre de Covid long. En témoigne le désamour des utilisateurs qui s’est confirmé en France l’an dernier. Pour la cinquième année consécutive.

Les métropoles régionales ne sont pas épargnées. Fin décembre 2024, BNP Paribas Real Estate recensait 3 millions de m² de bureaux vides (+14% sur un an), de Lyon à Lille en passant par Aix-Marseille. Un record.

En Ile-de-France, le taux de vacance atteignait lui aussi un niveau historique (10,2%). Le poumon économique du pays comptait alors 5 642 000 m² de surfaces vides. Un record également. Au quatrième trimestre 2019, juste avant l’arrivée du Covid, l’offre disponible s’élevait à 2 717 000m². Autrement dit, le nombre de m² de bureaux inoccupés dans la région-capitale a plus que doublé depuis le premier confinement de mars 2020.

Cette première mise sous cloche a donné un coup d’accélérateur au travail à distance. La proportion de télétravailleurs est passée de 9% en 2019 à 26% en 2023, selon la dernière estimation de la Direction de l’animation de la recherche, des études et des Statistiques (Dares). Une hausse en grande partie portée par les cadres. Dans le privé, deux-tiers d’entre eux télétravaillent actuellement au moins un jour par semaine, soit quatre points de plus qu’en 2021, selon l’Association pour l’emploi des cadres (Apec).

L’Etat rationalise son patrimoine

Si l’exode urbain n’a pas eu lieu, la réduction par les employeurs de leur empreinte immobilière, perçue comme un coût plus qu’un investissement, est bien en marche. « Et ce n’est pas fini », anticipe Barbara Kiraly, déléguée générale de l’Association des directeurs immobiliers (ADI). Un exemple frappant dans le public : l’Etat compte réduire de 25% ses surfaces de bureaux entre 2023 et 2033, au nom de la rationalisation de son patrimoine.

Outre les cessions, la Direction de l’immobilier de l’Etat (DIE) actionne plusieurs leviers : « La résiliation de baux, avec des foncières privées ou des collectivités, nous permettra de libérer la moitié des surfaces visées. Ensuite, il y a le flex office dans les bâtiments qui nous appartiennent. Nous y allons progressivement depuis 2020, avec un taux de 0,8 poste par agent, contre 0,65 en moyenne sur le marché, ce qui rend ce changement acceptable. En dix ans, nous devons passer d’une densité moyenne de 25 m² à 16 m² par agent », expliquait en novembre dernier Alain Resplandy-Bernard, directeur de l’immobilier de l’Etat.

Dans le privé, des sociétés implantées en quatrième ou cinquième couronne francilienne ont choisi de se rapprocher de Paris, où les loyers restent plus élevés. C’est le cas du groupe Infopro Digital (propriétaire du « Moniteur »), qui a quitté l’an dernier Antony (Hauts-de-Seine) pour Gentilly (Val-de-Marne), mais pour plus petit. Merci le flex office…

« L’argent économisé en m² ne doit pas être vu comme une économie sèche. Nous préconisons de le réinjecter dans des prestations de qualité, comme le nettoyage, pour faire revenir les salariés. Ces derniers n’ont pas envie de s’installer à un bureau avec une trace de café laissée par un autre collègue », illustre Barbara Kiraly, pour l’ADI.

Confrontés à des pics de fréquentation mardi et jeudi, les adhérents de son association, majoritairement issus du CAC 40 et du SBF 120, ont fait passer la part d’espaces collaboratifs (auditorium, tisanerie…) d’entre 20 et 30% avant la pandémie à près de 50 à 60% aujourd’hui.

Ces nouveaux aménagements d’intérieur s’accompagnent de pose de cloisons et de moquettes avec une sous-couche absorbante, pour limiter les nuisances sonores dans les open spaces. Des entreprises de bâtiment sont également sollicitées pour revoir la circulation de l’air, notamment dans les bulles qui permettent de passer un « call » en solo ou les salles de réunion qui favorisent les interactions de visu.

Les mises en chantier en chute libre

Faute d’une demande vigoureuse, les promoteurs ne surfent plus sur l’immobilier d’entreprise. En 2020, le leader national Nexity avait atteint un niveau historique de près de 1,5Md€ de prises de commandes, soit six ans d’activité. L’an dernier : 70M€. C’est toutefois mieux qu’en 2023 : 39M€.

A la mode avant l’apparition du Covid, le lancement en blanc, c’est-à-dire le démarrage de l’opération sans avoir trouvé l’occupant, est jugé trop risqué. La fin d’une époque quand les opérateurs se ruaient pour construire des bureaux neufs en Ile-de-France. Au premier semestre 2024, la production neuve ou restructurée y a été divisée par quatre par rapport à la même période un an plus tôt, selon les données les plus récentes du Centre d’analyses et de prévisions immobilières (Capem). Sur l’année, le volume de surfaces utiles mises en chantier devraient aussi être divisées par quatre, par rapport aux dernières années fastes (2021 et 2022).

Autre conséquence : les loyers baissent, en particulier dans les marchés sur-offreurs, à l’image de Clichy (Hauts-de-Seine), Saint-Ouen-sur-Seine (Seine-Saint-Denis) et d’autres communes franciliennes où des bureaux livrés en 2023 demeurent vides. Et les prix des immeubles baissent aussi.

Des propriétaires de bâtiments affichant des décotes à deux chiffres peinent à faire leur deuil. En difficulté financière, la Société de la Tour Eiffel est passée à l’acte l’an dernier. Bilan des courses : ses cessions d’immeubles de bureaux en Ile-de-France ou en régions ont intégré« des ajustements entre 20% et 28% imposés par l’évolution du marché », explique pudiquement la foncière. Ses chantiers visent désormais à redévelopper des bureaux en programmes mixtes ou logements gérés. Le bureau pèse encore 75% de son patrimoine, dont la valeur a reculé de 5,8% sur un an.

Des collectivités, de leur côté, peuvent freiner les changements de destination en faveur du logement, qui suppose d’accueillir de nouveaux habitants, et donc de financer des équipements publics. Tout en faisant une croix sur de potentielles recettes fiscales à travers, par exemple, la Contribution fiscale des entreprises (CFE), calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers. « Nous avons proposé au maire une transformation d’un de nos sites vides depuis deux ans en logements étudiants, car situés près d’une école de commerce, en gardant une dose de bureaux. Mais il ne veut rien entendre », confie la dirigeante d’une foncière tertiaire, à propos d’une commune des Hauts-de-Seine.

A l’échelle nationale, 2 millions de m² de bureaux entièrement vides depuis plus de deux ans et sans projet de transformation ont été recensés fin 2024 par le Consortium des bureaux de France.

Dans un marché par ailleurs chahuté par la fin des taux bas, synonyme d’allongement du retour sur investissement, les assureurs, banques, fonds de pension… mais aussi les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les foncières cotées, en particulier celles spécialisées dans le bureau, se détournent de cet actif immobilier autrefois plébiscité par les investisseurs. En termes de montants engagés à l’échelle nationale, le secteur de l’industrie et de la logistique a devancé l’an dernier le bureau. Une première. Les stratégies de diversification de ces acteurs profitent également aux actifs dits alternatifs comme le data center.

En parallèle, la pandémie a fait décoller l’offre de bureaux flexibles, loués sur des périodes courtes. En opposition au bureau traditionnel caractérisé par un bail sur trois, six ou neuf ans. De Paris aux villes moyennes, les espaces opérés (privatifs et personnalisables) et en coworking ont encore gagné du terrain l’an dernier : +13% en termes de m² loués ou à louer, d’après la plateforme d’annonces locatives Ubiq.

Avec la même règle que dans le marché classique : pour les locataires, la centralité prime. Entendez : « proximité immédiate avec des hubs de transport, notamment les gares, des cafés, des commerces, des restaurants pour sortir le midi ou en after work », résume Gaël Lebreton, responsable du pôle design & construction de l’exploitant de bureaux flexibles Deskeo.

La fin du télétravail, un mythe

Depuis janvier dernier, les salariés d’Amazon doivent se rendre au travail cinq jours par semaine. D’autres entreprises aux Etats-Unis ont fait ou comptent faire de même. Faut-il s’attendre en France à un retournement de marché, alors que la moyenne nationale s’élève aujourd’hui à trois jours de présence au bureau, selon l’Association nationale des DRH (ANDRH) ? « Un retour en arrière sur le télétravail apparait peu vraisemblable. Tout au plus s’est-il agi un temps de réintroduire, dans le cadre des accords ou des chartes, un formalisme qui faisait souvent défaut à la fin de la crise sanitaire », observe Alexis Berthel, membre du bureau national de l’ANDRH.

La tendance n’est pas plus à la réduction du nombre de jours autorisés dans le cadre des accords triennaux qui sont actuellement renégociés. « En réalité, la diminution est déjà intervenue ces dernières années, quand les entreprises sont progressivement passées, à mesure que les barrières sanitaires se levaient, du télétravail total aux deux jours hebdomadaires », souligne-t-il.

D’après l’Apec, les entreprises sont en effet peu nombreuses à avoir revu à la baisse le nombre de jours de travail à distance autorisés en 2024 (10%), ou à envisager de le faire cette année (7%). En partie car les employeurs sont bien conscients des enjeux en matière d’attractivité et de fidélisation : 70% d’entre eux considèrent l’absence de télétravail comme un frein au recrutement, contre 43% en 2021. « Là où le dispositif représentait un élément différenciant avant la crise sanitaire, il constitue aujourd’hui un outil indispensable pour recruter, commente Jacques-Olivier Durand, DRH d’Ingérop, dont les salariés travaillent à distance deux jours par semaine. Ne pas proposer de télétravail serait ainsi rédhibitoire pour les candidats, et ce quel que soit leur âge, en particulier dans les grandes métropoles, où le temps de trajet domicile-travail est souvent important. »

Un sondage de l’Apec confirme : 82% des cadres télétravailleurs se disent opposés à sa suppression au travail hybride, ce qui représenterait d’ailleurs un motif de départ de l’entreprise.